ARRENDAMIENTO DE BIENES INMUEBLES

 

Autor: Ab. Paúl Arellano

El Arrendamiento no es otra cosa que la relación contractual verbal o escrita, en la que una persona natural o jurídica entrega el uso, goce y posesión de un inmueble de manera temporal a otra persona natural o jurídica a cambio de una prestación económica llamada renta o canon de arrendamiento.

 

Elementos esenciales del arrendamiento

Arrendador

Es la persona que da en arriendo el inmueble, el que cobra la renta, el dueño del inmueble, el administrador del inmueble o el representante del propietario del inmueble, que puede o no ser la misma persona.

Es importante identificar bien quien es la persona que arrienda el bien, ya que de esto depende la posibilidad de redactar un buen contrato.

Como ejemplo puede ser el caso de un inmueble en el que el padre tiene el derecho de usufructo, pero vive en el extranjero, la nuda propiedad es del hijo, que es menor de edad y vive con su madre. ¿Cómo podemos establecer quién debe arrendar este inmueble?

Para esclarecer esta incógnita recomiendo que el arrendador sea la persona que entregue el inmueble, cobre el arriendo y reciba de ser el caso la garantía que de ser posible sea el propietario del inmueble o el usufructuario.

Arrendatario

Es la persona que toma el inmueble en arriendo, el que paga la renta, el que usa o goza del inmueble o el representante de la persona o personas que utilizarán el inmueble, que puede ser o no la misma persona, se le llama también Inquilino.

Es recomendable que el arrendatario sea la persona que ocupe el inmueble, o se beneficie de su uso y goce y pague la renta.

Es considerada la parte débil de la relación de inquilinato, y la Ley ha previsto varios derechos que deben ser observados y respetados.

La Ley de Inquilinato dispone expresamente en su Artículo 22.- “Los derechos de los inquilinos son irrenunciables”.

Inmueble objeto del Arriendo

Por lo general este bien inmueble puede ser un terreno, casa, departamento, local comercial, oficina, edificio, galpón, media agua o una habitación, que se encuentre en el perímetro urbano conforme la Ley de Inquilinato, con unas excepciones que las veremos más adelante. Es importante determinar el inmueble objeto del contrato tratando de singularizarlo con detalles propios que lo individualizan como la dirección exacta, la superficie, la ubicación dentro del inmueble, la distribución, y su estado de conservación, etcétera.

El inmueble arrendado puede ser amoblado o semi-amoblado, para lo cual, si éste es el caso, es recomendable detallar los muebles que se entregan en arriendo y el estado de conservación.

El arrendar un inmueble amoblado permite al arrendador cobrar un valor más alto por canon de arrendamiento conforme lo determina la Ley de Inquilinato.

Destino

El destino puede ser para vivienda, taller, uso comercial o mixto, es importante determinar con exactitud la autorización que dé el arrendador del uso al inmueble arrendado, ya que el incumplimiento del destino pactado puede ser causal para la terminación anticipada del contrato.

Adicionalmente existen diferencias entre locales destinados a vivienda y a uso comercial, específicamente en el tiempo mínimo de duración, que lo veremos más adelante.

Plazo de duración

El plazo mínimo establecido en la Ley de Inquilinato para el arriendo de inmuebles para vivienda es de dos años, sin embargo, para el arriendo de locales comerciales o el arriendo de inmuebles para uso comercial como oficinas, bodegas, centros de acopio o similares que por su naturaleza pueda ser menor.

Hay que establecer con claridad la fecha de inicio y la fecha de finalización del arriendo, aclarando que la fecha de suscripción del contrato puede ser diferente a la de inicio del arriendo. 

La Ley de Inquilinato establece: “Artículo 28.- Plazo del contrato escrito. - El plazo estipulado en el contrato escrito será obligatorio para arrendador y arrendatario. Sin embargo, en todo contrato de arrendamiento tendrá derecho el arrendatario a una duración mínima de dos años, excepto en los siguientes casos:

a) De habitaciones en hoteles, casas de pensión o posadas;

b) De arrendamiento de locales a individuos o familias que, teniendo su residencia habitual en un lugar, van a otros transitoriamente; y,

c) De arrendamiento de locales para exhibiciones, espectáculos y otros fines, que, por su propia naturaleza, tengan corta duración”.

Lo recomendable es establecer una duración mínima de dos años, salvo lo expuesto anteriormente.

Canon o pensión de arrendamiento

Es el valor o precio establecido en el contrato de mutuo acuerdo, que debe cancelar el arrendatario al arrendador por el uso y goce del inmueble arrendado.

Es la contraprestación que generalmente constituye una cantidad de dinero establecida en el contrato que recibe el propietario del inmueble por la entrega del mismo a otra persona que durante un lapso de tiempo puede hacer uso y gozar del inmueble.

Este pago es consensual, por lo general es mensual y se lo cancela por anticipado los primeros cinco días de cada mes, por acuerdo de las partes puede pactarse pagarse por anticipado por todo el tiempo de duración del contrato, o trimestralmente, o todo el valor al final del contrato, o pagarse a mes vencido, lo importante es establecer claramente en el contrato el canon o pensión y la forma de pago.

El modo de pago puede ser en dólares de los Estados Unidos de Norteamérica, dinero electrónico, etcétera; y el medio puede ser en cheque, transferencia bancaria, dinero en efectivo o depósito bancario.

Valor de la pensión de arrendamiento

La principal recomendación es establecer un valor de pensión justo, para esto es importante tomar en cuenta lo establecido en la Ley de Inquilinato:  

“Artículo 17.- Límite máximo para las pensiones de arrendamiento. - La pensión mensual de arrendamiento de un inmueble no podrá exceder de la doceava parte del diez por ciento del avalúo comercial con que dicho inmueble conste en el Catastro Municipal, y de los impuestos municipales que gravaren a la propiedad urbana.

Para determinar el precio total se tomarán en cuenta todos los departamentos, piezas o locales del inmueble, inclusive los ocupados por el arrendador.

Cuando se arrienda sólo una parte del predio, la pensión se fijará proporcionalmente a dicha parte.

Para fijar la pensión mensual de arrendamiento, se tendrá en cuenta el estado, condición y ubicación del inmueble y los requisitos exigidos en el artículo 3.”

Como ejemplo, una casa cuyo avalúo catastral municipal es de (USD. $ 120.000.00) CIENTO VEINTE MIL DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMERICA, el canon de arrendamiento mensual no podrá ser mayor a (USD. $1.000.00) MIL DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMERICA.

La Ley de Inquilinato establece las sanciones por cobros excesivos de pensiones en su “artículo 19.- Sanciones por cobros de pensiones excesivas. - La Oficina de Registro de Arrendamientos, fijará el precio máximo de arrendamiento de cada local, que se hará constar en el certificado a que se refiere el artículo 10.

Quien cobrare una pensión mayor de la fijada por la Oficina Municipal de Arrendamientos o la Jefatura de Catastros, según el caso, será sancionado por el Juez de Inquilinato con una multa equivalente al valor del canon de arrendamiento mensual cobrado, sin perjuicio de la devolución al inquilino de lo cobrado en exceso, que deberá liquidarse con el interés legal vigente a la fecha en que se ordene la devolución.

Esta acción se tramitará en procedimiento sumario, por cuerda separada”.

Al ser el inquilino, la parte débil de la relación contractual, la Ley ha previsto la devolución de los valores pagados en exceso, sin embargo, hay que tomar en cuenta que para la devolución debe acudirse ante el Juez y demandar en procedimiento sumario por cuerda separada, es decir en otro juicio, no se puede reconvenir, y peor aún solicitar al notario ordene la devolución de esos valores, ya que el notario no es un Juez.

Incremento Automático

Hay que tomar en cuenta que, por disposición expresa de la Ley, no se puede establecer un incremento automático de pensiones locativas durante los dos primeros años, siempre y cuando se cumplan dos condiciones, la primera es que el inmueble sea destinado a vivienda, y la segunda es que el canon de arrendamiento no supere los dos salarios mínimos vitales, en los otros casos sí procede.

“Artículo 18.- [Prohibición de incremento automático].- Prohíbase pactar el incremento automático de pensiones locativas de inmuebles destinados a vivienda durante la vigencia mínima del contrato de arrendamiento a que se refiere el inciso primero del artículo 28, siempre y cuando el canon de arrendamiento mensual no exceda de dos salarios mínimos vitales. Toda estipulación que contravenga esta prohibición se tendrá por no escrita”.

Garantía

No se encuentra normada la garantía en la Ley de Inquilinato, pero partiendo desde el principio que el contrato es Ley para las partes, es facultativa la inclusión de esta cláusula en el contrato.

Consiste en un valor determinado en el contrato que el arrendatario entrega al arrendador para garantizar el buen uso, cuidado y mantenimiento del inmueble arrendado.

Este valor es devuelto por lo general al final del contrato, o es compensado con cánones de arrendamiento, o pintura del inmueble o el pago de servicios básicos siempre que exista acuerdo entre las partes.

Hay que determinar con exactitud cuándo y en qué forma será devuelto este valor al arrendatario en el contrato.

La devolución de este valor se puede demandar en procedimiento sumario ante el Juez de Inquilinato o quien haga sus veces.

Mantenimiento y reparaciones

Es importante saber diferenciar qué tipo de reparaciones está obligado a realizar el Arrendador o Propietario, y las que tiene que realizar el Arrendatario o Inquilino; principalmente el Inquilino está obligado al mantenimiento del bien y devolverlo en el mismo estado que lo recibió, salvo el desgaste normal del uso del bien que provienen del tiempo y uso; por otra parte el propietario está obligado a reparar daños estructurales, hidrosanitarios, instalaciones eléctricas siempre y cuando sea producto por defectos de construcción, más no por el uso inadecuado de los mismos.    

El Código Civil nos aclara esta obligación:

“Artículo 1911.- [Reparaciones locativas en el inquilinato].- Las reparaciones llamadas locativas a que está obligado el inquilino o arrendatario de casa, se reducen a mantener el edificio en el estado en que lo recibió; pero no es responsable de los deterioros que provengan del tiempo y uso legítimos, o de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad del edificio, por su vetustez, por la naturaleza del suelo, o por defectos de construcción”.

Subarriendo

Consiste en la facultad que le otorga el arrendador al arrendatario, para que este último pueda a su vez arrendar a otra persona natural o jurídica el mismo inmueble arrendado.

Es recomendable que la autorización conste por escrito en el contrato, o a su vez la prohibición expresa de subarrendar o ceder el contrato sin autorización del arrendador.

Contrato de arrendamiento escrito

El contrato de arrendamiento escrito, puede ser por instrumento público o privado, en los dos casos deben contener por lo menos los elementos esenciales mencionados en párrafos anteriores.

La principal diferencia son los efectos jurídicos que tienen, ya que, si el contrato de arrendamiento fue celebrado por escritura pública, no cabe el desahucio por transferencia de dominio, y debe cumplirse su plazo obligatoriamente, lo que no ocurre con el contrato escrito por documento privado.

Estos dos contratos deben inscribirse en una notaría y registrarlos en la oficina de arriendos del municipio. 

Contrato de arrendamiento verbal

Si por cualquier causa no se llegó a suscribir un contrato de arrendamiento escrito, los legisladores a través de la Disposición Transitoria Primera a la Ley de Inquilinato, han previsto como prueba para la relación contractual y para demandar ante el Juez de Inquilinato o quien haga sus veces, realizar una declaración juramentada ante Notario Público de conformidad a lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 47 de la Ley de Inquilinato, esta declaración también servirá para la solicitud de la solemnización de desahucio.

Disposición Transitoria Primera

 Los arrendadores que al momento no tuviesen contrato escrito con su inquilino podrán acudir al Juez de Inquilinato o quien hiciere sus veces en la correspondiente jurisdicción para hacer una declaración juramentada, la que admitirá prueba en contrario y que establecerá lo siguiente:

El inmueble materia de la declaración, nombres de arrendador y arrendatario, fecha en que comenzó el arriendo, duración prevista del mismo, canon inicial y actual de arrendamiento y la circunstancia de no existir contrato escrito. Esta declaración debidamente registrada servirá como documento habilitante para cumplir con el requisito establecido en el párrafo segundo del artículo 47 de esta Ley, por lo que el Juez de Inquilinato que conozca de la demanda la tramitará.”

La declaración se otorgará ante Notario Público en base al Artículo 47 inciso segundo de la Ley de Inquilinato que establece:La demanda deberá cumplir los requisitos previstos en el Código Orgánico General de Procesos y adjuntar el contrato de arrendamiento registrado o la respectiva declaración juramentada que se realizará en cualquier momento ante Notario”

Espero que este artículo le haya sido de utilidad, y en el futuro aportar en más temas interesantes como la inscripción de los contratos de arriendo.

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