Por: Ing. Mario Nieto Mora
Asesor del Curso de Postgrado en valoración
de Activos y Catastros de la Universidad Técnica del Norte

D E UN TIEMPO ATRÁS , en respuesta a la corriente privatizadora que nuestro país condujo a la venta de algunas empresas estatales, a la influencia negativa que en los precios de un importante número de bienes causó la dolarización de la economía, a la necesidad que tienen administradores, propietarios y accionistas de conocer los patrimonios de las empresas de sus respectivos intereses o únicamente el valor comercial de un bien raíz, y en razón de que los municipios deben valorar los bienes raíces para finalmente calcular los montos de los impuestos prediales que se deben tributar, ha venido cobrando importancia la valoración de la propiedad inmobiliaria y de ella, la urbana que, en nuestro medio, está esencialmente constituida por la tierra y edificaciones.

El hecho de que en el Ecuador existe una diversidad de explotaciones agropecuarias que incluso requieren técnicas especiales del manejo, el desconocimiento de los precios de mercado que sobre todo caracteriza a los productos primarios exportables y el desconocimiento paralelo de las referidas técnicas de manejo, son quizá las razones que han detenido el estudio de los procedimientos de valoración de la propiedad inmobiliaria rústica que para fines tributarios, como dispone la Ley de Descentralización del Estado, es de actual responsabilidad de las municipalidades. No obstante, algo se ha avanzado en este campo y habrá que continuar del mismo modo recordando que las fuerzas de mercado son los principales factores del valor comercial de un bien raíz como de todo otro activo tangible.

La valoración y el valor comercial

Refiriéndonos al tema, la valoración o tasación, como también se denomina es, en pocas palabras, la técnica mediante la cual se calcula el valor comercial de un activo, o de inmueble en el presente caso. Este valor es a la vez la cantidad económica que en el mercado y al momento de efectuar el avalúo alcanza ese bien como producto de la influencia que en su servicio, rentabilidad y por tanto en su demanda ejercen varias causas internas y externas que se denominan determinantes del valor comercial.

Por esta definición de valor comercial, que concuerda con el conocimiento de que las cosas valen por su utilidad o rareza, se deduce que el valor comercial no es una cantidad que permanece fija en el tiempo ni que el valor de una edificación, aunque sea nueva y esté técnicamente construida, no solo depende de su costo de construcción como acepta y sugiere un importante número de personas que hacen avalúos, sino también, de otros factores que deciden su uso y servicio. El recordar que varias aplicaciones de casas de vivienda ilegales fueron acertadamente derrocadas por órdenes de la Alcaldía de la ciudad de Guayaquil y que, hace un par de años descartando a la tecnología empleada, en el sector norte de la ciudad de Quito se fue al suelo un edificio que estuvo en construcción, demuestra lo anotado. Aún más, si consideramos que el desalojo de los materiales tiene un costo, posibilita asimismo concluir que los valores comerciales de esos inmuebles antes de sus derrocamientos y/o caída debieron ser inferiores a los que pudieron alcanzar sus predios respectivos.

Los componentes

Así también, sustentándose en el principio aritmético de que el todo es igual a la suma de sus partes, es posible deducir que cuando se desconocen los valores comerciales de los inmuebles que se estudian y cuando sus componentes básicos ­tierra, obras civiles, explotaciones agropecuarias, maquinaria y equipos, tratándose de las propiedades rústicas- sirven efectivamente y producen o generarán las rentas esperadas, esos valores comerciales pueden ser obtenidas a partir de los que alcanzan los citados componentes.

Disparidad de las valoraciones

De otra parte, considerando los conceptos de valoración y de valor comercial es de suponer que los resultados de los avalúos que se efectúan con fines comerciales e impositivos por lo menos deben parecerse. Sin embargo no ocurre de ese modo aunque las respectivas valuaciones se efectúen al mismo tiempo. El constatar que los valores comerciales de los bienes inmuebles calculados por los municipios y por la Dirección Nacional de Avalúos y Catastros, DINAC, han sido y son inferiores a los que fija el mercado, comprueba esta disparidad que a través de la recaudación de los impuestos afecta al desarrollo seccional e incluso a la tranquilidad de los contribuyentes.

El hecho de que el diagnóstico de un inmueble urbano o rural cuya tasación se realiza con fines comerciales es más real y más fácil de obtener que el que se efectúa con fines tributarios, la falta de recursos incluso técnicos que adolece la mayoría de municipios y las disposiciones que respecto de los valores comerciales pueden emitir algunas de sus autoridades, destacan entre las causas que originan la citada divergencia, que se agranda a medida que transcurre el tiempo desde el momento en el que termina la construcción de un edificio o de una obra civil determinada.

Lo cierto es que por cualquier razón las valoraciones que se realizan con fines tributarios difieren en alguna medida del denominado precio justo o del real que teóricamente y refiriéndose a la propiedad inmobiliaria urbana cita el artículo 318 de la mencionada Ley de Régimen Municipal.